當「法人」碰上「現金」　有錢人連房地合一都能省

相關關鍵字

 理財 房地合一 豪宅 法人 帝寶 皇翔御琚 sway 現金

房地合一稅 採累進稅率

2014-12-08 經濟日報 記者／蘇秀慧、孫偉倫

張盛和今向立院報告 按5%到45%六級課徵 預計後年上路

財政部規劃房地合一稅制，初步將採累進稅率分離課稅，稅率按5%到45%分成六級課稅；為減緩重稅衝擊，出售持有二年以上房產者，享有按年減稅優惠，最高減徵比率可望超過七成。

房地合一課稅預定2016年實施，配和新制上路，財政部將同步停徵不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅），解除出售未滿二年的不動產加重課稅限制。

為遏制外資來台炒房，外籍人士出售在台不動產，改以累進稅率取代目前單一20%的輕稅。

奢侈稅上路三年多，最新實價登錄揭露，雙北市各行政區除了淡水外，全面不降反漲，還在期待政府打房兩年跌三成的人該醒醒了，但近來通膨升溫，央行確實可能提前年底升息，屆時房價比較有議價空間，有自住需求的朋友，現在正是進場看房練功的好時機。不過提醒，專家說都會區的精華地段保值，但小心蛋黃區也埋有地雷！

※地雷一：都更題材老公寓

為了增加建商參與都更的誘因，郝龍斌市長推出<台北好好看>政策，針對屋齡超過30年的四、五層樓老舊公寓，提供高容積獎勵，讓室內面積一坪換一坪外加一車位，過去這幾年老公寓爆紅，甚至比同區段電梯華廈還貴，但這政策的都更容積獎勵申請將在104年8月1日截止，而前置作業包括都更公告劃定、事業概要等流程至少需要一年，時間往前回推，建商在今年八、九月前若未取得大多數地主都更同意書，等於宣告破局，最近不少推動多年的都更案，都因為關鍵同意書拿不到，建商眼看容積獎勵誘因將消失，紛紛放棄整合退場，一度滿面紅光的老公寓，被打回滿臉皺紋的原形，都更整合失敗的過程中讓釘子戶現形，未來就算不都更改走合建或地主自建都困難重重，也讓"膨風”的老公寓房價迅速”消風”。 

※地雷二：山寨豪宅

有些美女一開口就破功，假豪宅的狀況類似，外表建材高檔，內裝設備精美，怎麼看都是棟豪宅，不過，開了門周邊逛一圈就破功。山寨豪宅同樣隱身在精華蛋黃區，因為地段好加上外觀氣派，很容易誤認它是真豪宅，但很可能一早樓下是傳統市場，晚上又成了觀光夜市，這類山寨豪宅一樓還出租給店面作生意，人潮川流垃圾不斷，房價當然受影響。
既然是豪宅，人員出入就該嚴格管理，不過有建商當初為了爭取停車容積獎勵，房子蓋好後停車場必須對外開放營業，臨停的客人跟豪宅主人得搭同個電梯進出，這還算豪宅嗎? 另外，有些山寨豪宅打著跟名校作鄰居，但棟距或防火巷不夠寬，體育課面對牆壁打網球、排球，這同樣是有豪宅規格卻沒有豪宅品質，身價自然受影響。
基本上，只要避開地雷，蛋黃區的房子確實抗跌保值，自住客現在多做功課，等央行升息進場大顯身手。 

謝姓讀者

如果房東因欠繳管理費導致大樓管委會停止電梯服務，租客是否有法律明文可向房東要求賠償？ 

崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠：

一般社區規約會規定管理費繳款時間，通常為月繳，若管理費積欠達2期，管委會便會通知居住人房客與區分所有權人房東，要求付費，房客基於善良管理人立場，也應將欠費通知轉達給房東。若管理費依約是由房東繳納，此時房客可依照《民法》第184條，指出房東侵害房客權益，要求損害賠償。
若房東持續未繳，管委會應先寄發存證信函，到鄉鎮市區公所申請調解；或是向法院聲請訴訟，由法官下達命令來強制執行。所以管委會私自鎖卡、禁止人員使用電梯等，可能牽扯強制罪，作法較不妥當。 

購屋有困難，請找屋大郎。

一生一屋須設籍連續滿6年 出售前5年無出租、營業行為
【倪浩倫╱台北報導】房地產買賣，如果關係到「土地」移轉，賣方必須繳納土地增值稅（簡稱土增稅）。有時賣方持有的時間相當長，土地增值稅會相當驚人，想要節稅，可善加利用政府提供的「一生一次」和「一生一屋」2種方案，但須注意是否符合相關條件。

賣房子屋繳交土地增值稅，如果符合「一生一次」或「一生一屋」條件，可善加利用，幫助節稅。范厚民攝

換屋族想買房，若資金不足，勢必得先賣後買，但要注意土增稅金額。根據我國現行稅法，土增稅計算方式為土地公告現值前後差額，乘上不同級別的稅率。若你是新房子第1手屋主，差額為出售時的土地公告現值，減去原規定地價；若當初買的是中古屋，則是減去前次取得（買入）時的土地公告現值。 
台灣房屋法務專員游璿樺說，土增稅有分一般用地和自用住宅用地，一般用地稅率為20%∼40％，自用住宅用地則為10%，彼此相差2~4倍，而土增稅算法，尚包括如消費者物價指數、持有年限等因素。 

女方持有不到2年 國稅局駁申訴
【鄒雯涵╱台北報導】奢侈稅上路超過3年，仍有民眾不清楚課徵方式產生爭議。南投林先生向《蘋果》投訴指，婚後將房子贈與妻子，妻子持有未滿2年便出售，遭課奢侈稅13萬元，積欠未繳加上罰金已累計至30多萬元，質疑太太名下僅1戶房屋，政府怎能課稅？國稅局則回應，因林先生名下有其他房屋，且他太太持有未滿2年，才遭課稅。

林姓夫婦以130萬元賣老屋，卻遭國稅局課徵13萬元奢侈稅感到無奈。投訴人提供

林先生說，娶了外籍太太後，2011將持有超過2年、屋齡25年老房子贈與給妻子，約1年半後以130萬元賣出，沒想到卻是惡夢開始，因違反2年內異動的規定要繳超高稅金，不知該如何是好，向國稅局申訴2次都遭駁回，「從2012年底收到13萬奢侈稅稅單後，現在加上罰金已經累積30多萬元。」 
由於林先生繼承母親留下的2戶房子，加上多年前與友人合夥於台中投資蓋房，擁有2間不到5坪的畸零地作為社區停車場。 

【潘姿羽╱台北報導】部分城市人天天面對各式各樣的科技產品、高樓大廈，心裡總有個小小的農莊夢，希望能夠暫時拋下與外界的聯繫，悠閒地在鄉間田野生活。不過專家提醒，若買農地自建農舍，須設籍滿2年後才能興建，且5年內不得轉售，維護上則要注意除草、排水等細節。

注意產權路權

半農圓夢總經理黃彭成提醒，購買農地前，須注意農地的產權、路權是否乾淨，可向地方政府建管單位查詢農地有無「套繪管制」，路權則要看這塊農地的聯外道路有沒有侵占他人私有地，若有則須取得地主的通行許可，否則易有道路通行紛爭。 
購買一般住宅要確認周邊有無嫌惡設施，挑選農地更要注意地況。黃彭成表示，很多農地疏於整理、長滿雜草，買方最好先沿農地外圍走過一遍，確認邊界範圍，並注意有無被雜草遮掩的福地。 
農舍完工入住後，若有種植蔬果，可選擇網室、辣椒水防止蟲害，也要定期維護排水設施，以免雨季來臨，雨水難以宣洩造成土地泥濘。 
住商不動產宜蘭羅東加盟店店東莊智清提醒，在宜蘭買農地，須向水利會申請排水許可，不同縣市對農地蓋農舍會有不同限制，建議事前要詢問清楚。若要自建農舍，得衡量資金是否充裕，一般農地貸款5~6成，主建物建坪1坪造價成本約10萬元。 更多:不動產相關法律訊息

附註罰則具嚇阻作用 臨時更動房客可拒絕
【鄭婷方╱台北報導】租房之於買房，須支出的金額雖然相對較低，但租屋的承租時間動輒以年為單位，照規定走，對房東與房客雙方都公平，專家建議，應簽訂生活公約，防範因認知不同產生摩擦，而房東為方便管理，與房客約定生活規範要註明罰則，否則效力恐有限。

簽約時或房客入住前，租賃雙方應該共同討論協議生活公約條例，並訂出罰則，維護生活品質。黃競鋒攝

房東若將房屋分隔成多間套房、雅房出租，或手上有多間住宅出租，要統一管理房客，掌握房客的出租狀況，可以和房客協議生活公約，相對也是保障每個房客的居住權益。包租公律師蔡志雄指出，舉凡是否限制房客入住後不可另找他人合住、是否可養寵物、是否可抽菸等，都是常見的公約條例，附上罰則相對有嚇阻作用。 

違約金過高可酌減

載明罰則以外，蔡志雄同時也建議房東，最好寫清楚損害賠償金額，並附上房客若違反規定造成房東損失，房客應負擔賠償責任，將來才可有具體的主張，不過還是得衡量實際情況，以不破壞租賃雙方情誼為原則。房客為了自保，也必須注意，不要隨意簽訂過高賠償金額的合約，根據《民法》第252條，違約金過高可請求法院酌減。 

協調雙方交屋時間 逾期請員警協助
【倪浩倫╱台北報導】都會區房價高，部分有購屋需求、但預算不足的民眾，會轉往法拍市場尋覓降價屋。但法拍屋並非標到就能立即使用，專家建議，法拍新手或怕麻煩的人，應選擇註明「點交」的法拍屋，讓法院保障拍定人使用權。

法拍買到點交屋，法院會動用強制力，替拍定人取得房屋使用權。黃競鋒攝

投標人在事前觀察法拍公告時，除了坪數、價格之外，更要注意該屋屬於點交還是不點交。拍定人標到房子後，可能因屋內尚有債務人（原屋主）或是租客居住，耍賴拒絕遷出導致拍定人無法使用，若為不點交，拍定人須自行處理，點交屋則會由法院出面，進行強制執行。 

法拍屋資訊都會貼在各法院公佈欄，可查詢欲投標物件是否點交。

要有無法立刻使用的心理準備
【倪浩倫╱台北報導】法拍屋不點交，因為後續處理情況較複雜，常讓一般民眾望之卻步，連帶影響其拍賣金額。但也因較低價的原因，讓不少專業的投標人看中其獲利空間，出手投標。專家建議，購買不點交法拍屋，務必預留一筆搬遷費，並要有無法立刻使用的心理準備。

拍定人應主動了解，租客和前屋主的租賃關係是否合法，非法的話可告上法院，要求執行點交。林琨凱攝

法拍屋在查封時，若有債務人以外的人居住，法院便會將其登記為不點交。什麼是不點交呢？也就是法院只保障你的所有權，並無保障你的使用權；當你用全場最高價標到房子，並在7天內繳清尾款後，法院便會給你不動產移轉證明，之後法院便不會協助處理後續點交。 
不點交的法拍屋，大部分都還有租賃關係，也就是內有承租的房客。民眾在標到房子前，只會知道該法拍屋內有租客，至於是何種類型的租賃關係，得等到取得權利移轉證明書後，方能聲請閱卷，了解原始租約情形，是否為「海蟑螂」。