要有無法立刻使用的心理準備
【倪浩倫╱台北報導】法拍屋不點交，因為後續處理情況較複雜，常讓一般民眾望之卻步，連帶影響其拍賣金額。但也因較低價的原因，讓不少專業的投標人看中其獲利空間，出手投標。專家建議，購買不點交法拍屋，務必預留一筆搬遷費，並要有無法立刻使用的心理準備。
拍定人應主動了解，租客和前屋主的租賃關係是否合法，非法的話可告上法院，要求執行點交。林琨凱攝
法拍屋在查封時，若有債務人以外的人居住，法院便會將其登記為不點交。什麼是不點交呢？也就是法院只保障你的所有權，並無保障你的使用權；當你用全場最高價標到房子，並在7天內繳清尾款後，法院便會給你不動產移轉證明，之後法院便不會協助處理後續點交。
不點交的法拍屋，大部分都還有租賃關係，也就是內有承租的房客。民眾在標到房子前，只會知道該法拍屋內有租客，至於是何種類型的租賃關係，得等到取得權利移轉證明書後，方能聲請閱卷，了解原始租約情形，是否為「海蟑螂」。
3方式處理租約問題
何謂「海蟑螂」？過去許多債務人避免房子被標走，故意在查封前製造假租約，讓法院公告不點交，用來減少被拍走的機率，自己再透過人頭戶來低價買回。若是被標走，就向拍定人索取高額搬家費。
法院在查封時，多僅就產權做詳細調查，只要債務人承報租約，便會公告不點交。雖然根據《民法》買賣不破租賃，但寬頻房訊業務部副總經理陳俊隆提醒，拍定人務必去了解是否為假租約。假租約包括前屋主在查封時才簽的租約，以及跟銀行簽過「無租賃契約」後，才簽訂的租約。
無論租約是真是假，拍定人可選擇以下3種方式處理：(1)租約到期前，繼續收租。(2)要求對方搬走，此情況多須給予一筆搬遷費。(3)告上民事法院，主張屋主要收回自住。
104法拍網總經理籃茂山說，因為不願搬走的房客，大多是為了索取搬遷費，若是想要快速解決，可以視情況給予。但若是特殊情況，則可表明自己將告上法院的態度。
收回自住提前解約
「租約未定期限、查封後才簽的租約、租期超過5年卻未公證的租約、房客表示已將未來數年租金一次付清，卻無法舉證的租約，不用付房租，無償使用租約、這些都可以告上法院，且勝訴機率很大。」
若房客和前屋主為合法、單純的租賃關係，拍定人則要等待租約到期，方可收回使用，或以「收回自住」的理由提前解約。一旦勝訴，拍定人取得法院勝訴判決書，便可請法院執行強制點交，收回使用權。
陳俊隆補充，尚有一種特殊的情況，就是原為不點交的房子，在拍出前，其所設定抵押權的貸款銀行，提出「排出租約設定」，造成從原先的不點交，轉成點交。
「銀行在放貸時，有時因擔心未來該房產遭拍賣，若有租約則會成為不點交屋，進而影響拍賣金額，造成貸款無法全額收回。」他表示，銀行放貸時常會要求屋主簽「無租賃契約」，拍定人若發現其租約是在那之後才簽的，也可要求法院執行點交。
【海蟑螂】
內容
流行時間：1989年以前相當盛行，近年隨著法拍資訊公開而漸少
目的：
◎避免自己房子被拍走
◎謀求不法獲利
手段：
◎因債務問題、或惡性破產以致房子遭查封時，製造假租約，讓法院公告不點交，降低投標人意願
◎自己低價拍回自用
◎找人頭用低價拍回，再用高價賣出，謀取暴利
◎若遭別人拍走，要求負擔龐大搬遷費才願搬走
資料來源：《蘋果》採訪整理
【不點交處理】
房客和前屋主有正常租賃關係
◎給予搬遷費，要求收回房子
◎繼續收租，直到租約到期
◎以「收回自用」理由，向法院要求解除租約
房客和前屋主無正常租賃關係
◎給予搬遷費，要求收回房子
◎告上民事法院，要求法院執行點交
◎告上刑事法院，質疑其有偽造文書嫌疑
資料來源：《蘋果》採訪整理 更多:不動產相關法律訊息
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