記者黃啟菱／專題報導、黃柏榮／攝影

隨著選舉腳步漸近，近來政府持續祭出打炒房措施，使得房地產市場多空訊息紛亂，但若實際觀察成交價量，不難發現房價表現依舊堅挺，似乎不受外在利空影響，專家分析，主因政府政策多是宣示意義大於實質意義，心理上的影響遠大過實質影響。

而在訊息紛亂之際，近日民眾的購屋行為也出現改變，具有特殊性的產品買氣特別旺，尤其是兼具「地點具發展潛力、價格平易近人、產品規劃突出」等3大特質的建案，格外受買方青睞，主因購買這類型產品形同立於不敗之地，房市持平時具有保值特質，一旦房市向上、更具增值空間。

打炒房奏效？政策多是宣示性

甫上任的不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長、富旺國際董事長林正雄表示，近來政府持續祭出打炒房措施，包括擴大選擇性信用管制區域、嚴控豪宅與多戶房屋之放款、擬實價課稅等等，讓市場一時風聲鶴唳，但其實若仔細觀察政府政策，就會發現方向混亂、根本是「多頭馬車」。

為何說是「多頭馬車」呢？林正雄說，政府在釋出種種看似打壓房地產的政策時，卻也同時推動反而會讓房價走揚的政策，最具代表性的就是提高公告現值與縮減容積2項。

其中，提高公告現值，形同讓建商的購地成本再墊高；縮減容積則讓每塊土地能興建的房屋面積減少，讓市場的供給量更少。林正雄直言，在此情況下，房價不但沒被打下來，反而會被政府的政策拱上去。

吉家網不動產董事長李同榮則說，行政院宣佈明年推動房地合一實價課稅，但政策還是有諸多缺陷；每次選舉前政府就開始一大堆政策，三天兩頭嚇阻房市，意圖安撫民怨，甚至匆促修法。

例如奢侈稅麻醉自我、麻醉民眾的作法；例如實價登錄漏洞百出的揭露方式；例如現在的囤房稅房地合一稅等。李同榮直言，都是選舉前匆促提出的法令，也是政府選前企圖騙取選票的老技倆。

供需結構未變 房價易漲難跌

在此情況下，有意購屋的民眾該何去何從呢？永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，如今房市氣氛不若過往瘋狂熱絡，民眾看屋選擇更加多元，若有購屋需求者，選前會是不錯的進場時機，可認真進場看屋。

根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果顯示，房地產已連10季蟬連最適宜投資工具，股票第2名、新台幣定存排名第3。葉凌棋分析，自2012總統選後，房地產已連續10季奪冠，比重有小幅回升。民眾購置房地產的意願仍最高，達24.2%，顯示房地產保值需求不減，民眾仍然最看好同時兼具自用、保值及穩定增值的房地產作為最佳投資工具。

大陸建設董事長張良吉指出，決定房價走勢的是市場、不是政策，如今市場的現況就是供不應求，特別是大台北地區素地難尋、都市更新又牛步化，要大幅增加供給量並不容易；更何況，台灣的住宅自有率超過8成，眾人多希望房價能隨著整體經濟成長穩定走揚，畢竟房價下跌會造成大家的資產損失。

林正雄則說，不論在何時買房，購屋者都會覺得「買在最高點」，但其實自住者不用想太多，畢竟房價是會隨著整體經濟成長跟通貨膨脹率穩定走揚的，只要持有一段時間後，大多是會增值的。

淡海等地買氣熱 產品力決勝

觀察近日房地產交投熱區，新北市的淡海新市鎮等地表現最旺，特別是特殊性產品最能吸引購屋者青睞，如「台北灣-江南大宅」每週的來人與成交都穩定增長。

「台北灣-江南大宅」專案經理陳慶龍說，淡海地區目前最大的優勢，就是交通建設陸續到位，包括淡江大橋、輕軌捷運等，都為後續區域發展加分不少；交通建設向來是房市的票房保證，也因而吸引不少買方搶進淡海。

此外，淡海的房價相對仍在低檔，幾乎貼近土地成本加建築成本，也就是沒有下修空間，畢竟房地產的成本結構是固定的。若分析淡海區域內的住房需求，除了原本就在區內居住的人之外，還有不少從北投、天母、士林、石牌等地移居至淡海的民眾、盼追求更好的居住品質；另區內學校多，包括既有的海洋技術學院、真理大學、淡江大學、聖約翰科技大學等，還有華夏技術學院將遷至淡海，都帶來龐大的租屋曲求。

除區段優勢之外，產品力也是如今建案能否逆勢順銷的關鍵之一。陳慶龍說，淡海第一期開發區廣達446公頃，只有一個雙捷運站就是G6站，「台北灣-江南大宅」距離G6站僅需步行2分鐘，位置極佳；全案基地廣達8700坪，其中5600坪用來規劃綠地、園林造景、泳池與溫泉等，還融入如今最流行的東方意象，自然吸睛。