要有無法立刻使用的心理準備
【倪浩倫╱台北報導】法拍屋不點交,因為後續處理情況較複雜,常讓一般民眾望之卻步,連帶影響其拍賣金額。但也因較低價的原因,讓不少專業的投標人看中其獲利空間,出手投標。專家建議,購買不點交法拍屋,務必預留一筆搬遷費,並要有無法立刻使用的心理準備。

拍定人應主動了解,租客和前屋主的租賃關係是否合法,非法的話可告上法院,要求執行點交。林琨凱攝

 

法拍屋在查封時,若有債務人以外的人居住,法院便會將其登記為不點交。什麼是不點交呢?也就是法院只保障你的所有權,並無保障你的使用權;當你用全場最高價標到房子,並在7天內繳清尾款後,法院便會給你不動產移轉證明,之後法院便不會協助處理後續點交。 
不點交的法拍屋,大部分都還有租賃關係,也就是內有承租的房客。民眾在標到房子前,只會知道該法拍屋內有租客,至於是何種類型的租賃關係,得等到取得權利移轉證明書後,方能聲請閱卷,了解原始租約情形,是否為「海蟑螂」。 

3方式處理租約問題

何謂「海蟑螂」?過去許多債務人避免房子被標走,故意在查封前製造假租約,讓法院公告不點交,用來減少被拍走的機率,自己再透過人頭戶來低價買回。若是被標走,就向拍定人索取高額搬家費。
法院在查封時,多僅就產權做詳細調查,只要債務人承報租約,便會公告不點交。雖然根據《民法》買賣不破租賃,但寬頻房訊業務部副總經理陳俊隆提醒,拍定人務必去了解是否為假租約。假租約包括前屋主在查封時才簽的租約,以及跟銀行簽過「無租賃契約」後,才簽訂的租約。
無論租約是真是假,拍定人可選擇以下3種方式處理:(1)租約到期前,繼續收租。(2)要求對方搬走,此情況多須給予一筆搬遷費。(3)告上民事法院,主張屋主要收回自住。
104法拍網總經理籃茂山說,因為不願搬走的房客,大多是為了索取搬遷費,若是想要快速解決,可以視情況給予。但若是特殊情況,則可表明自己將告上法院的態度。 

收回自住提前解約

「租約未定期限、查封後才簽的租約、租期超過5年卻未公證的租約、房客表示已將未來數年租金一次付清,卻無法舉證的租約,不用付房租,無償使用租約、這些都可以告上法院,且勝訴機率很大。」
若房客和前屋主為合法、單純的租賃關係,拍定人則要等待租約到期,方可收回使用,或以「收回自住」的理由提前解約。一旦勝訴,拍定人取得法院勝訴判決書,便可請法院執行強制點交,收回使用權。
陳俊隆補充,尚有一種特殊的情況,就是原為不點交的房子,在拍出前,其所設定抵押權的貸款銀行,提出「排出租約設定」,造成從原先的不點交,轉成點交。
「銀行在放貸時,有時因擔心未來該房產遭拍賣,若有租約則會成為不點交屋,進而影響拍賣金額,造成貸款無法全額收回。」他表示,銀行放貸時常會要求屋主簽「無租賃契約」,拍定人若發現其租約是在那之後才簽的,也可要求法院執行點交。 

【海蟑螂】

內容
流行時間:1989年以前相當盛行,近年隨著法拍資訊公開而漸少
目的:
◎避免自己房子被拍走
◎謀求不法獲利
手段:
◎因債務問題、或惡性破產以致房子遭查封時,製造假租約,讓法院公告不點交,降低投標人意願
◎自己低價拍回自用
◎找人頭用低價拍回,再用高價賣出,謀取暴利
◎若遭別人拍走,要求負擔龐大搬遷費才願搬走
資料來源:《蘋果》採訪整理 

【不點交處理】

房客和前屋主有正常租賃關係
◎給予搬遷費,要求收回房子
◎繼續收租,直到租約到期
◎以「收回自用」理由,向法院要求解除租約
房客和前屋主無正常租賃關係
◎給予搬遷費,要求收回房子
◎告上民事法院,要求法院執行點交
◎告上刑事法院,質疑其有偽造文書嫌疑
資料來源:《蘋果》採訪整理 更多:不動產相關法律訊息

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